Conciergerie Airbnb : prix, commission et quand ça vaut le coup

Une conciergerie Airbnb gère ta location à ta place : annonce, messages, remise des clés, ménage, prix. En échange, elle prend une commission sur tes revenus. Les conciergeries qui publient leurs prix affichent souvent 20 %, parfois plus selon le bien. Elle vaut le coup quand ton temps coûte plus cher que sa commission, ou quand tu vis loin du logement.

Voici ce qu'elle fait, ce qu'elle coûte vraiment, et comment décider.

Ce que fait une conciergerie

Le service varie d'une conciergerie à l'autre. Une offre complète couvre en général :

• l'annonce : création, photos, titre, description ;
• les prix : réglage du tarif selon la saison et la demande ;
• les voyageurs : messages, questions, avis ;
• l'accueil : remise des clés, en personne ou par boîte à clés ;
• le ménage et le linge entre deux séjours ;
• les petits soucis : panne, objet cassé, voyageur bloqué dehors.

Certaines offres se limitent à une partie de cette liste, par exemple l'accueil et le ménage. Fais-toi décrire le service par écrit, tâche par tâche.

Combien coûte une conciergerie Airbnb

La commission

La plupart des conciergeries facturent un pourcentage de tes revenus de location. Deux exemples de prix publiés, consultés le 17 octobre 2026 :

D'autres conciergeries ne publient pas de prix et font un devis selon le bien et la ville. C'est le cas de GuestReady.

Nous n'avons pas trouvé d'étude officielle sur les commissions moyennes en France. Prends ces exemples comme des repères, pas comme une moyenne. Demande trois devis dans ta ville.

Ce qui s'ajoute à la commission

Deux offres à 20 % peuvent coûter des montants très différents. Pose ces questions avant de signer :

• Sur quoi porte le pourcentage ? Le prix des nuits seul, ou nuits et frais de ménage ?
• Avant ou après les frais Airbnb ? Le même 20 % ne donne pas le même montant.
• Hors taxes ou TTC ? Une conciergerie assujettie ajoute la TVA à sa commission.
• Le ménage est-il payé par le voyageur ou par toi ? S'il est à ta charge, ajoute-le.
• Quels frais fixes ? Mise en service, photos, kit de linge, abonnement.
• Qui paie le petit matériel ? Consommables, produits d'accueil, réparations.

Note chaque réponse dans le même tableau. Tu compareras enfin des prix comparables.

Quand ça vaut le coup : le calcul

La bonne question : combien te coûte ton heure de travail sur la location ?

Exemple chiffré. C'est un exemple, pas une prévision. Un T2 à Lyon loué 90 € la nuit, occupé 60 % de l'année, avec des séjours de 3 nuits en moyenne.

• Nuits louées : 365 × 60 % = 219 nuits.
• Recettes des nuits : 219 × 90 € = 19 710 €.
• Commission à 20 % : 3 942 € par an.
• Nombre de séjours : 219 ÷ 3 = 73 arrivées.

Si tu passes 2 heures par séjour (messages, accueil, contrôle du ménage), tu y consacres 146 heures par an. La conciergerie te coûte alors 3 942 € ÷ 146 h, soit environ 27 € de l'heure.

Ça vaut le coup si :

• ton heure vaut plus de 27 € pour toi, en argent ou en temps libre ;
• tu habites loin et chaque arrivée te coûte un trajet ;
• tu as plusieurs logements et tu n'arrives plus à suivre ;
• la conciergerie fait vraiment mieux sur le prix ou le taux d'occupation.

Ça ne vaut pas le coup si :

• tu habites à côté et tu as du temps ;
• tu loues ta résidence principale 90 ou 120 nuits par an. Le volume est faible et chaque nuit compte (voir la règle des 120 jours) ;
• ta marge est déjà serrée. Fais d'abord le calcul complet dans notre guide rentabilité Airbnb.

Méfie-toi des promesses de revenus en hausse. Demande à voir des chiffres réels sur des biens comparables au tien, dans ta ville.

Ce que dit la loi

La carte professionnelle

Une conciergerie qui gère des biens pour le compte d'autrui ou qui encaisse des fonds entre dans le champ de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Elle doit alors avoir une carte professionnelle. Demande son numéro et vérifie-le avant de signer un mandat.

Toutes les conciergeries ne sont pas dans ce cas. Une conciergerie qui fait seulement le ménage et l'accueil, sans encaisser tes loyers, peut relever d'un autre cadre. Si tu as un doute, demande à la conciergerie de t'expliquer par écrit son statut.

Les obligations de l'intermédiaire

Un intermédiaire, payé ou non, doit t'informer de tes démarches : déclaration en mairie, changement d'usage. Il doit te demander une attestation sur l'honneur avant de publier l'annonce (Service Public).

La Direction générale des entreprises range les conciergeries parmi les intermédiaires de meublés, comme Airbnb ou Booking (DGE, API meublés). Elles peuvent donc avoir des données à transmettre aux communes.

Depuis novembre 2024, un intermédiaire qui aide à contourner le changement d'usage risque jusqu'à 100 000 € d'amende (guide pratique 2025 du ministère). Une conciergerie sérieuse te demandera ton numéro d'enregistrement avant tout. Si elle ne le fait pas, c'est un mauvais signe. Le rappel des démarches est dans notre guide sur la déclaration en mairie.

Côté impôts

Si tu es au micro-BIC, tu déclares tes recettes et l'abattement forfaitaire couvre tes frais. Tu ne peux pas déduire la commission en plus (Service Public). Au régime réel, la commission est une charge. Pour ton cas, demande à un expert-comptable.

Ce qu'il faut vérifier dans le contrat

Avant de signer, relis ces points :

1. La durée et le préavis. Peux-tu partir en 1 ou 3 mois, sans pénalité ?
2. La propriété de l'annonce. Si l'annonce est sur le compte de la conciergerie, tu perds tes avis en partant. Préfère une annonce à ton nom, avec la conciergerie en co-hôte.
3. Les prix. Peux-tu fixer un prix minimum ? Bloquer des dates pour toi ?
4. Le versement des loyers. Qui reçoit l'argent, et sous quel délai il t'est reversé.
5. Les dégâts. Qui fait l'état des lieux, qui déclare le sinistre à Airbnb.
6. Les comptes rendus. Un relevé mensuel des nuits, des prix et des frais.

Le point 2 compte plus qu'on le croit. Tes avis sont ton actif principal sur Airbnb. Notre guide sur les avis Airbnb explique pourquoi.

Les alternatives à la conciergerie complète

Un co-hôte

Airbnb permet d'ajouter un co-hôte à ton annonce, avec un accès complet ou limité (Airbnb, qu'est-ce qu'un co-hôte). Tu fixes avec lui la répartition des tâches et sa part des revenus. Ça peut être un proche, un voisin ou un professionnel local.

Des services à la carte

Tu gardes l'annonce et les messages, et tu sous-traites le reste :

• le ménage et le linge, payés à la prestation ;
• la remise des clés, remplacée par une boîte à clés ou une serrure à code ;
• les prix, réglés avec un outil de tarification dynamique.

Ce montage demande un peu d'organisation. Il coûte souvent moins cher qu'une commission sur tout le chiffre d'affaires.

Faire toi-même, mieux

Une grande partie du temps passé vient des messages répétés. Des réponses enregistrées, un guide d'arrivée clair et une annonce précise réduisent les questions. Notre guide pour optimiser ton annonce Airbnb donne la méthode.

Questions fréquentes

Quel pourcentage prend une conciergerie Airbnb ?

Les conciergeries qui publient leurs prix affichent souvent 20 %, parfois « à partir de 20 % » selon le bien. D'autres font un devis au cas par cas. Vérifie toujours la base du calcul et les frais en plus.

Une conciergerie Airbnb est-elle rentable ?

Ça dépend de ton temps et de tes revenus. Divise la commission annuelle par les heures que tu y passerais toi-même. Si le résultat est sous la valeur de ton heure, la conciergerie est rentable pour toi.

Le ménage est-il compris dans la commission ?

Souvent non. Le ménage est en général facturé à part, au voyageur ou à toi. Demande qui le paie et combien, avant de comparer les offres.

Faut-il un statut pour ouvrir une conciergerie Airbnb ?

Une conciergerie qui gère des biens ou encaisse des loyers pour autrui relève en principe de la loi Hoguet et doit avoir une carte professionnelle. Une activité limitée au ménage et à l'accueil relève d'un autre cadre. Fais valider ton projet par un juriste.

Puis-je quitter ma conciergerie à tout moment ?

Ça dépend du contrat. Regarde la durée d'engagement, le préavis et les pénalités. Vérifie aussi que l'annonce et ses avis restent à ton nom.