Rentabilité Airbnb : le calcul complet, exemple chiffré à l'appui
Sommaire · 6 parties
Louer en Airbnb peut rapporter plus qu'une location classique, mais l'écart fond une fois tout payé. Pour le savoir, pars du prix moyen par nuit multiplié par les nuits louées. Retire ensuite la commission, le ménage, les charges fixes et l'impôt. Dans notre exemple, un T2 qui encaisse 22 630 € par an ne laisse qu'environ 8 200 € net après impôt.
Les 4 chiffres qui font la rentabilité
Ton revenu dépend de quatre chiffres. Note-les avant tout calcul.
- Le prix moyen par nuit. On l'appelle aussi ADR, pour average daily rate : ton revenu de nuitées divisé par le nombre de nuits vendues. Ce n'est pas ton prix affiché le samedi d'août, c'est la moyenne sur l'année.
- Le taux d'occupation. C'est le nombre de nuits louées divisé par le nombre de nuits ouvertes à la location. Les nuits que tu bloques pour toi ne comptent pas.
- La durée moyenne d'un séjour. Elle fixe le nombre de ménages, donc une grosse part de tes coûts.
- Tes charges, fixes et variables.
Le chiffre qui résume les deux premiers s'appelle le RevPAR : prix moyen × taux d'occupation. C'est ton revenu par nuit disponible. Un logement à 100 € rempli à 60 % (RevPAR 60 €) gagne autant qu'un logement à 75 € rempli à 80 %. Mais le premier fait moins de ménages.
La méthode de calcul, étape par étape
1. Le revenu brut
Revenu brut = prix moyen × nuits louées + frais de ménage facturés.
Exemple : 90 € × 219 nuits = 19 710 €. Ajoute 73 séjours × 40 € de ménage facturé, soit 2 920 €. Total : 22 630 €.
Pour estimer ton prix et ton taux d'occupation, regarde 5 à 10 logements proches du tien sur Airbnb. Même quartier, même taille, même niveau. Regarde leur calendrier et leurs prix sur plusieurs semaines. Ne te fie pas à une moyenne nationale : 50 % d'occupation peut être excellent à la mer et mauvais en centre-ville.
2. La commission de la plateforme
Airbnb prélève des frais de service sur chaque réservation. Pour la plupart des hôtes, c'est désormais un frais unique de 15,5 %, payé par l'hôte (Airbnb, frais de service). Il se calcule sur le prix des nuits et les frais que tu factures, ménage compris, hors taxes.
Sur Booking, la commission dépend de ton contrat. Le guide Airbnb ou Booking compare les deux.
3. Le ménage et le linge
Chaque départ coûte un ménage. Si tu le fais toi-même, compte au moins ton temps. Si tu payes quelqu'un, compte le tarif par passage, le linge et les consommables : papier, savon, café.
Le frais de ménage facturé au voyageur compense en partie ce coût. Il ne le couvre pas toujours.
4. Les charges fixes
Elles tombent que le logement soit loué ou non :
- taxe foncière ;
- charges de copropriété ;
- assurance adaptée à la location courte durée ;
- électricité, eau, chauffage, internet ;
- CFE, la cotisation foncière des entreprises, due par les loueurs en meublé selon la commune (service-public.fr) ;
- entretien, petites réparations, remplacement du linge et de la vaisselle ;
- outils éventuels : serrure connectée, logiciel de prix, conciergerie.
Si tu as un crédit, ajoute les intérêts. Le calcul ci-dessous les laisse de côté pour rester lisible.
5. L'impôt et les prélèvements sociaux
C'est l'étape que tout le monde oublie. Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé n'a plus droit au micro-BIC au-delà de 15 000 € de recettes par an. Un meublé classé y a droit jusqu'à 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026) (service-public.fr, 27 juillet 2026).
Les prélèvements sociaux sur la location meublée non professionnelle sont de 18,6 % selon service-public.fr. Au-delà de 23 000 € de recettes, des cotisations sociales s'ajoutent (service-public.fr).
Le guide déclarer ses revenus Airbnb détaille ces règles.
Exemple chiffré complet : un T2 en grande ville
Voici un exemple, pas une promesse de revenu. Tous les montants sont des hypothèses à remplacer par les tiens.
Le logement : un T2 de 40 m² pour 4 personnes, dans une grande ville. Acheté 210 000 €, plus 10 000 € de meubles et d'équipements, soit 220 000 € au total. C'est une résidence secondaire, non classée.
Les hypothèses :
- prix moyen de 90 € la nuit ;
- 60 % d'occupation sur 365 nuits, soit 219 nuits ;
- séjours de 3 nuits en moyenne, soit 73 séjours ;
- 40 € de ménage facturé par séjour, 45 € payés à la personne qui le fait ;
- 12 € de consommables et de linge par séjour.
Le compte de résultat
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Nuitées (90 € × 219) | 19 710 € |
| Ménage facturé (40 € × 73) | 2 920 € |
| Revenu brut | 22 630 € |
| Commission Airbnb (15,5 %) | − 3 508 € |
| Ménage payé (45 € × 73) | − 3 285 € |
| Linge et consommables (12 € × 73) | − 876 € |
| Taxe foncière | − 900 € |
| Charges de copropriété | − 1 200 € |
| Assurance | − 300 € |
| Énergie et internet | − 1 300 € |
| CFE | − 250 € |
| Entretien et renouvellement | − 700 € |
| Revenu net avant impôt | 10 311 € |
Les recettes restent sous 23 000 €. Pas de cotisations sociales, donc. Mais elles dépassent 15 000 € : si ça se répète deux années de suite, ce logement non classé passe au régime réel. On fait donc le calcul au réel.
L'impôt dans cet exemple
Au régime réel, l'amortissement du logement et des meubles réduit la base imposable. Le guide LMNP Airbnb explique ce mécanisme. Supposons 6 000 € d'amortissement par an.
| Montant | |
|---|---|
| Résultat avant amortissement | 10 311 € |
| Amortissement | − 6 000 € |
| Résultat imposable | 4 311 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | − 802 € |
| Impôt sur le revenu (tranche à 30 %) | − 1 293 € |
| Revenu net après impôt | 8 216 € |
Les rendements
- Rentabilité brute : 22 630 € ÷ 220 000 € = 10,3 %.
- Rentabilité nette avant impôt : 10 311 € ÷ 220 000 € = 4,7 %.
- Rentabilité nette après impôt : 8 216 € ÷ 220 000 € = 3,7 %.
Le rendement brut est celui qu'on voit partout. Il est trompeur : ici, il est presque trois fois plus haut que le rendement réel.
Airbnb ou location classique : la comparaison
Prenons le même T2 loué à l'année, en meublé, à 850 € par mois. Un exemple, encore une fois : vérifie les loyers de ta ville.
| Airbnb | Location à l'année | |
|---|---|---|
| Revenu brut | 22 630 € | 10 200 € |
| Commission, ménage et linge | − 7 669 € | 0 € |
| Charges fixes non récupérables | − 4 650 € | − 2 300 € |
| Revenu net avant impôt | 10 311 € | 7 900 € |
| Temps passé | Messages, arrivées, ménage, avis | Quelques heures par an |
| Risque | Occupation variable, règles locales | Impayé, vacance entre locataires |
Dans la location à l'année, les charges récupérables (eau, entretien courant) sont payées par le locataire. Il reste la taxe foncière, l'assurance du propriétaire et une part de la copropriété. Une location longue durée en meublé garde aussi le micro-BIC à 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes en 2025 (service-public.fr).
Dans cet exemple, Airbnb rapporte environ 2 400 € de plus par an avant impôt. C'est réel, mais ce n'est pas le double. Et ça demande des heures chaque semaine.
Quand Airbnb gagne nettement
- Ton prix moyen est élevé par rapport aux loyers locaux : zone touristique, vue, grand logement pour groupes.
- Tu fais classer le logement. L'abattement monte à 50 % au micro-BIC.
- Tu loues ta résidence principale pendant tes absences. Tu n'as alors presque pas de charges en plus. Attention : dans les communes qui imposent l'enregistrement, la limite va de 90 à 120 jours par an (service-public.fr). Voir le guide sur la règle des 120 jours.
- Tu gères bien tes prix : saisons, week-ends, événements.
Quand la location classique gagne
- Le marché local est saturé d'annonces et les prix baissent.
- Ta commune impose un changement d'usage coûteux pour une résidence secondaire.
- Tu ne veux ou ne peux pas t'en occuper, et une conciergerie mangerait ta marge.
Comment améliorer ta rentabilité
Trois leviers pèsent plus que les autres.
Le prix. Un prix fixe toute l'année laisse de l'argent sur la table. Si ton logement est plein à plus de 90 %, ton prix est sans doute trop bas. Le guide fixer son prix par nuit explique comment le régler.
La durée des séjours. Des séjours plus longs, c'est moins de ménages. Une remise à la semaine aide à remplir les creux de janvier et novembre.
L'annonce. Des photos faibles ou une note basse obligent à baisser le prix pour remplir. L'audit gratuit note chaque photo de ton annonce et te rend un plan d'action.
Questions fréquentes
Est-ce que louer en Airbnb est rentable ?
Ça peut l'être, mais moins que ne le laisse croire le revenu brut. Commission, ménage, charges et impôts prennent souvent plus de la moitié des recettes. Fais le calcul complet avec les prix et l'occupation de logements voisins avant d'acheter.
Combien rapporte un Airbnb par mois ?
Ça dépend du prix, de l'occupation et des charges. Dans notre exemple de T2 à 90 € la nuit et 60 % d'occupation, le revenu brut est d'environ 1 890 € par mois. Il reste environ 685 € par mois après charges et impôt.
Comment calculer la rentabilité d'un Airbnb ?
Multiplie ton prix moyen par le nombre de nuits louées et ajoute le ménage facturé. Retire la commission, le ménage payé, les charges fixes et l'impôt. Divise le résultat par le prix total du logement, meubles compris.
Quel taux d'occupation viser sur Airbnb ?
Il n'y a pas de bon chiffre universel : compare-toi aux logements voisins. Un taux très élevé, au-dessus de 90 %, signale souvent un prix trop bas. Un taux très bas, avec une bonne annonce, signale souvent un prix trop haut.
Airbnb est-il plus rentable que la location classique ?
Souvent un peu plus avant impôt, mais pour beaucoup plus de travail. La location classique reste plus stable et plus simple à gérer. L'écart dépend surtout de ton prix moyen, de ta commune et de ton régime fiscal.