Airbnb 120 jours : la règle, le passage à 90 jours et le calcul
Sommaire · 6 parties
La règle des 120 jours limite la location de ta résidence principale en logement entier à 120 jours par an. Elle s'applique dans les communes qui ont mis en place le numéro d'enregistrement. Depuis la loi Le Meur, la commune peut baisser ce plafond à 90 jours, comme Paris l'a fait au 1er janvier 2025.
Elle ne concerne ni les résidences secondaires, ni la location d'une simple chambre chez toi.
Qui est concerné
La règle vise un cas précis : tu loues ta résidence principale, en entier, comme meublé de tourisme (Service Public, résidence principale).
Ta résidence principale, c'est le logement que tu occupes au moins 8 mois par an (DGE). Si tu le loues plus de 4 mois, il cesse d'être ta résidence principale. Ce plafond de 4 mois existe donc partout, même sans règle locale (ministère du Logement).
Ne sont pas concernés :
- Une chambre dans ton logement, quand tu restes sur place. Airbnb indique que tu peux la louer jusqu'à 365 jours par an (Airbnb, réglementation).
- Une résidence secondaire ou un bien acheté pour louer. Pas de plafond de jours, mais d'autres règles, comme le changement d'usage. Voir notre guide meublé de tourisme : définition et règles.
120 jours, ou 90 selon ta commune
Le plafond légal
Dans une commune qui impose le numéro d'enregistrement, tu ne peux pas louer ta résidence principale plus de 120 jours par année civile. L'année civile va du 1er janvier au 31 décembre (DGE).
Cette règle vient de la loi ELAN de 2018.
Le passage à 90 jours
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, permet aux communes de baisser ce plafond. Il peut aller de 90 à 120 jours par an, selon la décision locale (Service Public). Airbnb précise que toutes les communes peuvent le faire depuis le 1er janvier 2025, par délibération motivée (Airbnb).
Paris est passée à 90 jours au 1er janvier 2025 (Ville de Paris). D'autres communes ont pu suivre. Nous n'avons pas trouvé de liste officielle à jour : demande le plafond exact à ta mairie.
Les exceptions
Tu peux dépasser le plafond en cas d'obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure. Exemple donné par Service Public : tu pars plus de 3 mois pour une formation (Service Public).
Garde les justificatifs. C'est à toi de prouver l'exception si la mairie te pose la question.
Et dans une commune sans numéro d'enregistrement ?
Le plafond de 120 jours ne s'y applique pas en tant que tel. La limite des 4 mois reste vraie, puisqu'au-delà le logement n'est plus ta résidence principale.
Ça va changer. Le téléservice national d'enregistrement est prévu au quatrième trimestre 2026. Dès son ouverture, l'enregistrement sera obligatoire dans toutes les communes (Service Public, 27 juillet 2026). Le détail est dans notre guide sur la déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement.
Comment Airbnb compte
Le blocage automatique
Dans les communes où l'enregistrement est en place, Airbnb ferme automatiquement le calendrier de l'annonce quand le plafond légal est atteint (Airbnb). La loi l'y oblige : la plateforme doit désactiver l'annonce dès que le plafond de l'année civile est atteint (Service Public).
Pour que ce blocage s'applique bien, ton annonce doit porter ton numéro d'enregistrement. Elle doit aussi être déclarée comme résidence principale dans tes paramètres.
Ce qu'Airbnb ne voit pas
Le plafond porte sur le nombre total de jours de location, toutes plateformes confondues (Service Public). Airbnb ne compte que ses propres réservations.
Si tu loues aussi sur Booking, sur Abritel ou en direct, c'est à toi d'additionner. Exemple : 70 nuits sur Airbnb et 40 sur Booking font 110 jours. À Paris, tu as dépassé le plafond de 90, même si aucun calendrier ne s'est fermé.
Comment la mairie vérifie
La commune peut demander à chaque plateforme le nombre de jours loués. Elle a jusqu'au 31 décembre de l'année suivante pour le faire. La plateforme doit répondre en 1 mois, avec l'adresse et le numéro d'enregistrement (Service Public).
La commune peut aussi te le demander directement, dans les mêmes délais. Tu as 1 mois pour répondre.
Les plateformes transmettent aussi leurs données via l'« API meublés », un outil national géré par la Direction générale des entreprises (DGE, API meublés). La commune y croise les nuits déclarées par chaque plateforme pour un même numéro.
Garde un tableau simple de tes séjours : dates, plateforme, nombre de nuits. Il te servira si la mairie t'écrit.
Ce que tu risques si tu dépasses
Les montants ont évolué et les sources officielles ne concordent pas toutes. Voici ce qu'elles disent :
| Source | Dépassement du plafond | Décompte non transmis |
|---|---|---|
| Guide pratique 2025 du ministère | 10 000 € jusqu'en mai 2026, puis 25 000 € | 15 000 € depuis novembre 2024 |
| Service Public, fiche vérifiée le 21 mai 2026 | 10 000 € | 10 000 € |
Ce sont des amendes civiles maximales, par meublé. Retiens le montant le plus haut par prudence. Pour ton cas précis, vois avec ta mairie ou un avocat.
L'autre risque est plus lourd. Si tu loues plus de 4 mois, le logement n'est plus ta résidence principale. Dans une ville qui applique le changement d'usage, tu loues alors sans autorisation. L'amende peut atteindre 100 000 € (guide pratique 2025).
Tirer le meilleur de 90 ou 120 nuits
Quand le nombre de nuits est limité, chaque nuit compte. Tu ne cherches plus à remplir, mais à bien vendre les nuits que tu as.
- Vise les dates chères. Vacances scolaires, ponts, grands événements, week-ends. Une nuit vendue un mardi de novembre coûte autant de quota qu'une nuit de Nouvel An.
- Monte ton prix minimum. Mieux vaut moins de réservations à bon prix qu'un quota épuisé en mars.
- Allonge la durée minimale de séjour. Moins de rotations, donc moins de ménages pour le même nombre de nuits.
- Ferme les périodes creuses dans ton calendrier.
Notre guide pour fixer son prix par nuit détaille la méthode.
Exemple chiffré. Un T2 à Paris, résidence principale, loué 90 nuits à 160 € en moyenne. C'est un exemple, pas une promesse de revenu.
- Recettes : 90 × 160 € = 14 400 € sur l'année.
- C'est juste sous le plafond de 15 000 € du micro-BIC pour un meublé non classé (Service Public).
Si ton prix moyen monte, tu peux dépasser ce seuil. Le classement en étoiles relève le plafond à 77 700 € (revenus 2025) et l'abattement à 50 %.
Questions fréquentes
La règle des 120 jours s'applique-t-elle partout en France ?
Pas encore. Elle s'applique dans les communes qui ont mis en place le numéro d'enregistrement. Partout ailleurs, la résidence principale ne peut de toute façon pas être louée plus de 4 mois par an. Avec le téléservice national, l'enregistrement deviendra obligatoire dans toutes les communes.
Les 120 jours, ce sont des jours ou des nuits ?
La loi parle de jours de location. Airbnb compte en nuits réservées. Dans les deux cas, chaque nuit louée entame ton quota.
Les 90 jours s'appliquent-ils à ma résidence secondaire ?
Non. Le plafond de 90 ou 120 jours ne vise que la résidence principale. Une résidence secondaire n'a pas de plafond de jours. Elle peut en revanche avoir besoin d'une autorisation de changement d'usage.
Que se passe-t-il quand j'atteins 120 nuits sur Airbnb ?
Dans les communes concernées, Airbnb ferme automatiquement ton calendrier jusqu'à la fin de l'année civile. Le compteur repart au 1er janvier. Les nuits louées ailleurs ne sont pas comptées par Airbnb, mais elles comptent pour la loi.
Puis-je louer une chambre plus de 120 jours ?
Oui, si tu restes sur place. La location d'une chambre dans ta résidence principale n'est pas limitée en jours, selon Airbnb. Ce n'est plus un meublé de tourisme mais une chambre chez l'habitant.