Meublé de tourisme : définition et obligations en 2026

Un meublé de tourisme est un logement meublé que tu loues en entier à des voyageurs de passage, pour quelques jours, quelques semaines ou un mois. Dès que tu mets ton appartement sur Airbnb pendant tes absences, c'en est un. Les règles changent surtout selon une question : est-ce ta résidence principale ou une résidence secondaire ?

Ce guide reprend la définition légale, les deux cas, et ce que la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a changé pour 2026.

La définition légale du meublé de tourisme

Le Code du tourisme (article L. 324-1-1) parle de « villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile » (ministère du Logement).

Service Public résume en 3 conditions (Service Public, résidence secondaire) :

• Le voyageur a le logement pour lui seul. Tu n'es pas là pendant le séjour.
• Le séjour est court : à la journée, à la semaine ou au mois.
• Un même client ne dépasse pas 90 jours consécutifs dans l'année civile.

Si tu restes sur place et loues une chambre, ce n'est plus un meublé de tourisme. C'est de la chambre chez l'habitant ou de la chambre d'hôtes, avec d'autres règles (DGE).

Les équipements obligatoires

Le logement doit contenir au minimum (Service Public) :

• literie avec couette ou couverture ;
• volets ou rideaux dans les chambres ;
• plaques de cuisson, four ou micro-ondes ;
• réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à -6 °C maximum ;
• vaisselle et ustensiles en quantité suffisante ;
• table, sièges, étagères, luminaires ;
• matériel de ménage adapté au logement.

Un « gîte » n'a pas de définition juridique propre. Dans la plupart des cas, c'est un meublé de tourisme (DGE).

Résidence principale ou secondaire : la différence qui change tout

Ta résidence principale

C'est le logement que tu occupes au moins 8 mois par an, sauf raison professionnelle, de santé ou cas de force majeure (DGE).

Conséquence directe : tu ne peux pas la louer plus de 4 mois par an. Au-delà, ce n'est plus ta résidence principale (ministère du Logement).

Dans les communes qui imposent le numéro d'enregistrement, la limite est de 120 jours par an. La commune peut la baisser jusqu'à 90 jours (Service Public, résidence principale). Paris l'a fait depuis le 1er janvier 2025 (Ville de Paris). Le détail est dans notre guide sur la règle des 120 jours.

Bonne nouvelle : ta résidence principale n'a pas besoin d'autorisation de changement d'usage (ministère du Logement).

Si tu es locataire, il te faut l'accord écrit de ton propriétaire. Sous-louer un logement social est interdit (Service Public).

Une résidence secondaire ou un bien acheté pour louer

Ici, pas de plafond de jours fixé par la loi. Mais d'autres règles tombent :

• la déclaration en mairie, simple ou avec numéro d'enregistrement ;
• le changement d'usage dans certaines villes ;
• le DPE (diagnostic de performance énergétique) quand une autorisation est demandée.

Dans une commune qui n'applique pas le changement d'usage, tu peux louer sans limite de durée après déclaration. Dans une commune qui l'applique, il te faut une autorisation avant de louer, quelle que soit la durée (ministère du Logement, synthèse loi 2024).

Ce que la loi Le Meur a changé

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, renforce les outils des maires. Voici ses effets concrets pour un hôte.

1. Le numéro d'enregistrement partout

L'enregistrement devient obligatoire dans toutes les communes, via un téléservice national. Service Public annonce son ouverture au quatrième trimestre 2026 (Service Public, actualité du 27 juillet 2026).

En attendant, l'enregistrement n'est obligatoire que dans certaines communes. Renseigne-toi auprès de ta mairie. Toutes les étapes sont dans notre guide sur la déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement.

2. Le changement d'usage plus facile à imposer

Le changement d'usage, c'est l'autorisation de transformer un logement en meublé touristique. Il s'applique d'office à Paris, en petite couronne et dans les communes de plus de 200 000 habitants (DGE). Depuis la loi de 2024, toute commune peut le mettre en place par délibération (ministère du Logement).

L'autorisation peut être définitive, définitive avec compensation, ou temporaire (moins de 5 ans). La compensation oblige à transformer un autre local en logement, par exemple un bureau (Service Public).

Louer sans cette autorisation coûte cher : amende civile jusqu'à 100 000 € par logement depuis novembre 2024, contre 50 000 € avant. Le juge peut aussi ordonner une astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et par m² (guide pratique 2025 du ministère).

3. Le DPE entre en jeu

Le DPE classe un logement de A (très économe) à G (passoire énergétique). Le calendrier pour les meublés de tourisme (guide pratique 2025 du ministère) :

À partir de 2034, la mairie pourra te demander ton DPE. Tu auras 2 mois pour l'envoyer, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour. Un DPE non conforme expose à une amende jusqu'à 5 000 € (guide pratique 2025).

Les résidences principales louées de temps en temps ne sont pas concernées par cette obligation de 2034.

4. La copropriété peut dire non plus facilement

Deux cas, selon la date du règlement de copropriété (Service Public, guide pratique 2025) :

• Règlement établi depuis le 21 novembre 2024 : il doit dire clairement si les meublés de tourisme sont autorisés ou non.
• Règlement plus ancien : s'il interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d'habitation, l'assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme. Le vote se fait à la double majorité (deux tiers des voix), et non plus à l'unanimité.

Dans une copropriété existante, cette interdiction ne vise pas la résidence principale louée de temps en temps, dans la limite de 90 à 120 jours par an.

Une clause « d'habitation exclusivement bourgeoise » interdit toute activité professionnelle, donc le meublé de tourisme.

Dernière obligation : dès que tu obtiens un numéro d'enregistrement, tu dois le signaler au syndic. Il en informe les copropriétaires à la prochaine assemblée générale.

5. La fiscalité moins favorable aux meublés non classés

Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé au régime micro-BIC n'a plus qu'un abattement de 30 %, plafonné à 15 000 € de recettes. Le micro-BIC est le régime simplifié où l'impôt porte sur tes recettes moins un pourcentage fixe. Un meublé classé a droit à 50 % (contre 71 % avant), avec un plafond de 77 700 € sur les revenus 2025 (Service Public). Ce plafond passe à 83 600 € sur les revenus 2026 (Service Public).

C'est la principale raison de regarder le classement en étoiles. Pour la déclaration elle-même, vois notre guide déclarer ses revenus Airbnb.

Les démarches à faire avant de louer

Une liste à cocher, à adapter à ta commune :

1. Vérifie ton règlement de copropriété si tu es en immeuble.
2. Demande l'accord écrit de ton propriétaire si tu es locataire.
3. Appelle ta mairie : déclaration simple, numéro d'enregistrement, changement d'usage, plafond de jours.
4. Inscris-toi au répertoire Sirène de l'Insee. C'est gratuit, via le Guichet des formalités des entreprises. Tu obtiens un numéro SIRET pour tes démarches fiscales (Service Public).
5. Affiche ton numéro d'enregistrement sur chaque annonce, avec la mention « annonce d'un particulier » ou « annonce d'un professionnel ».
6. Fais remplir une fiche de police aux voyageurs étrangers et garde-la 6 mois.
7. Vérifie la taxe de séjour. Sur Airbnb, elle est collectée pour toi dans la plupart des cas. Le détail est dans notre guide sur la taxe de séjour.

Pense aussi à ton assurance. Vérifie que ton contrat couvre la location saisonnière (DGE).

Exemple : deux hôtes, deux situations

Ces deux cas sont des exemples pour illustrer les règles. Ta mairie reste la seule à connaître les règles locales exactes.

Léa loue son T2 à Paris pendant ses vacances. C'est sa résidence principale. Elle n'a pas besoin de changement d'usage. Elle doit avoir un numéro d'enregistrement et ne pas dépasser 90 nuits par an, le plafond voté par Paris.

Marc a acheté un studio à Lyon pour le louer toute l'année. C'est une résidence secondaire. Lyon compte plus de 200 000 habitants, donc le changement d'usage s'applique. Marc doit obtenir l'autorisation avant toute location, avec un DPE entre A et E. Les conditions précises dépendent de la délibération de la ville.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre un meublé de tourisme et une location meublée classique ?

La location meublée classique repose sur un bail, et le locataire y vit. Le meublé de tourisme accueille une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Le séjour se compte en jours, en semaines ou en mois, jamais plus de 90 jours d'affilée pour un même client.

Faut-il un statut particulier pour louer un meublé de tourisme ?

Non, un particulier peut louer en loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il doit tout de même s'inscrire au répertoire Sirène pour obtenir un SIRET. Le statut professionnel (LMP) ne s'impose qu'au-delà de certains seuils de recettes.

Puis-je louer ma résidence principale toute l'année sur Airbnb ?

Non. Au-delà de 4 mois de location par an, le logement n'est plus ta résidence principale. Dans les communes avec numéro d'enregistrement, la limite est de 120 jours, ou moins si la commune l'a baissée.

La copropriété peut-elle interdire Airbnb ?

Oui, dans certains cas. Un règlement récent peut l'interdire directement. Un règlement ancien qui interdit déjà les activités commerciales permet un vote aux deux tiers. La résidence principale louée de temps en temps reste protégée dans les copropriétés existantes.

Le classement en étoiles est-il obligatoire ?

Non, il est facultatif et payant. Il donne surtout droit à un abattement fiscal plus fort et à une taxe de séjour fixe. Il ne change rien aux obligations de déclaration ou de changement d'usage.