Loueur meublé non professionnel Airbnb : le guide LMNP 2026
Sommaire · 8 parties
Si tu loues sur Airbnb, tu es presque toujours loueur en meublé non professionnel, ou LMNP. Tu le restes tant que tes recettes de location meublée sont sous 23 000 € par an, ou sous le total des autres revenus d'activité de ton foyer. Le statut LMNP te laisse choisir entre le micro-BIC, simple, et le régime réel, qui permet d'amortir le logement mais exige une comptabilité.
Ce guide explique les règles générales. Il ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable sur ta situation.
LMNP : de quoi parle-t-on ?
LMNP veut dire loueur en meublé non professionnel. Ce n'est pas un régime que tu demandes. C'est un statut fiscal qui s'applique tout seul dès que tu loues un logement meublé, en longue durée comme sur Airbnb.
Pour le fisc, la location meublée est une activité commerciale. Tes revenus sont des BIC, bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers (impots.gouv.fr, FAQ location meublée, mars 2026).
Tu dois donc déclarer ton activité et obtenir un numéro SIRET. La démarche est gratuite, sur le Guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant ta première location (service-public.fr).
LMNP ou LMP : la règle des deux conditions
Tu deviens loueur en meublé professionnel, ou LMP, si tu remplis les deux conditions suivantes (impots.gouv.fr, location meublée) :
- Les recettes de location meublée de ton foyer fiscal dépassent 23 000 € par an.
- Ces recettes dépassent le total des autres revenus d'activité du foyer : salaires, autres BIC, etc.
Si une seule condition manque, tu restes LMNP. Un salarié qui gagne 40 000 € par an et encaisse 30 000 € sur Airbnb reste donc LMNP pour le fisc.
Ce qui change entre LMNP et LMP
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Déficit | Reportable 10 ans, sur les seuls revenus de location meublée | Déductible du revenu global, sans limite. Reste reportable 6 ans |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, avec abattement selon la durée de détention | Régime des plus-values professionnelles |
| Exonération de plus-value | Après une longue détention | Possible après 5 ans d'activité si recettes de 90 000 € HT au plus |
Sources : service-public.fr et impots.gouv.fr, FAQ.
Attention : le seuil Urssaf n'est pas le même
Pour les cotisations sociales, une autre règle s'applique. Dès 23 000 € de recettes en meublé de tourisme, l'Urssaf te considère comme professionnel. La seconde condition ne joue pas (service-public.fr, cotisations).
Tu peux donc être LMNP pour les impôts et devoir des cotisations sociales. C'est le cas de notre salarié à 30 000 € de recettes Airbnb. Le guide déclarer ses revenus Airbnb détaille ce point.
Micro-BIC ou réel : le choix du LMNP
Le micro-BIC
Tu déclares tes recettes brutes. Le fisc retire un abattement forfaitaire pour tes frais. Depuis la loi Le Meur, voici les règles pour un meublé de tourisme (service-public.fr, 27 juillet 2026) :
- Non classé : plafond de 15 000 € de recettes, abattement de 30 %.
- Classé en étoiles : plafond de 77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026, abattement de 50 %.
Avantage : rien à calculer. Limite : tu ne déduis aucune charge réelle et aucun amortissement.
Le régime réel
Tu déduis tes vraies charges des recettes. Tu peux aussi déduire l'amortissement du logement et des meubles (service-public.fr). Il devient obligatoire quand tu dépasses les plafonds du micro-BIC deux années de suite (impots.gouv.fr, FAQ). En dessous, tu peux le choisir.
Pour un Airbnb non classé, le plafond à 15 000 € fait basculer beaucoup d'hôtes au réel. Un T2 à 90 € la nuit, loué 170 nuits, encaisse déjà 15 300 €.
Comment opter pour le réel
Si tu es sous le plafond, l'option se fait avant la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente. Pour tes revenus 2026, il fallait donc opter au printemps 2026. L'option se renouvelle ensuite chaque année, sauf si tu y renonces (service-public.fr).
Au réel, tu crées un espace professionnel sur impots.gouv.fr. Tu télédéclares la liasse 2031 et ses annexes (impots.gouv.fr, FAQ).
Ce que tu peux déduire au réel
Au réel, tu déduis les charges payées pour ton activité, à condition de pouvoir les justifier. Par exemple :
- les intérêts d'emprunt et l'assurance du prêt ;
- les frais de ménage, de linge et de conciergerie ;
- les commissions Airbnb ;
- la taxe foncière, la CFE et les charges de copropriété ;
- l'assurance, l'électricité, l'eau, internet ;
- les petits équipements et les réparations ;
- les honoraires d'expert-comptable.
Si une partie sert à ton usage personnel, seule la part liée à la location se déduit. Demande à ton comptable comment faire le partage.
L'amortissement, cœur du régime réel
Amortir, c'est déduire chaque année une part du prix d'achat du logement et des meubles. Le bien perd de la valeur avec le temps : le fisc te laisse étaler cette perte sur plusieurs années (impots.gouv.fr, FAQ).
Les règles à connaître
- Le terrain ne s'amortit pas. Seule la part du prix qui correspond au bâti s'amortit. Ton comptable estime la part du terrain.
- Le bâti et les meubles ont des durées différentes. Les meubles s'amortissent sur quelques années, le gros œuvre sur plusieurs décennies. Les durées dépendent de chaque élément : fais-les fixer par ton comptable.
- L'amortissement ne crée pas de déficit. Il se déduit seulement dans la limite des loyers moins les autres charges (article 39 C du Code général des impôts).
- L'excédent n'est pas perdu. La part non déduite se reporte sur les années suivantes (même source).
Exemple chiffré
Un exemple pour comprendre, pas pour calculer ton impôt. Tu achètes un T2 à 200 000 €. Le terrain vaut 30 000 €, le bâti 170 000 €. Tu meubles pour 10 000 €.
| Montant annuel | |
|---|---|
| Recettes Airbnb | 18 000 € |
| Charges réelles (crédit, ménage, commissions, taxes…) | 9 000 € |
| Reste avant amortissement | 9 000 € |
| Amortissement possible du bâti (sur 30 ans) | 5 667 € |
| Amortissement possible des meubles (sur 7 ans) | 1 429 € |
| Résultat imposable | 1 904 € |
Au micro-BIC non classé, ce logement serait au-dessus du plafond de 15 000 €. Classé, il serait imposé sur 9 000 € (50 % de 18 000 €). Au réel, la base tombe ici à environ 1 900 €.
Si l'amortissement avait dépassé les 9 000 €, le surplus aurait été reporté. Il n'aurait pas créé de déficit.
La revente : ce qui a changé en 2025
C'est le grand changement récent du LMNP.
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value (article 84 de la loi du 14 février 2025). Pour les ventes faites depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont retirés du prix d'achat (impots.gouv.fr, FAQ).
Un prix d'achat plus bas donne une plus-value plus haute. Donc plus d'impôt à la revente.
Exemple
Tu as acheté ton logement 200 000 € et amorti 50 000 € au fil des ans. Tu revends 260 000 €.
- Avant la réforme : plus-value brute de 60 000 € (260 000 − 200 000).
- Après la réforme : prix d'achat retenu de 150 000 €. Plus-value brute de 110 000 €.
Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite, comme pour tout particulier. Ils peuvent réduire fortement l'impôt après de longues années. Le calcul final dépend de ta date d'achat : fais-le chiffrer avant de vendre.
Les exceptions
Certaines résidences gérées échappent à cette règle : résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes âgées ou handicapées (article 150 VB du Code général des impôts). Un Airbnb classique n'entre pas dans ces exceptions.
Le réel reste-t-il intéressant ?
Souvent oui. L'amortissement fait baisser l'impôt chaque année, pendant toute la location. La réforme reprend une partie de ce gain à la revente, et seulement si tu revends.
Le calcul dépend de ta durée de détention, de ton projet de revente et de ton taux d'imposition. C'est typiquement le moment de demander une simulation à un expert-comptable.
Quand prendre un expert-comptable
Le micro-BIC se gère seul : une case à remplir. Le réel, c'est autre chose. Un comptable est utile dans ces cas :
- Tu passes au réel, par obligation ou par choix. La liasse 2031 et le tableau des amortissements sont techniques.
- Tu dépasses 23 000 € de recettes. Tu dois choisir un régime social et t'inscrire à l'Urssaf.
- Tu hésites entre réel et micro-BIC. Une simulation sur plusieurs années évite une mauvaise option.
- Tu prépares une revente. La réintégration des amortissements change le calcul.
- Tu as plusieurs biens, ou tu loues via une société. Une SCI qui loue en meublé de façon régulière bascule à l'impôt sur les sociétés (impots.gouv.fr, FAQ).
Les honoraires se déduisent au réel. Ils varient beaucoup selon les cabinets et les services en ligne. Compare deux ou trois devis.
Le régime fiscal pèse lourd dans ta rentabilité Airbnb. Fais le calcul après impôt, pas avant.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Tu es LMP si tes recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et le total des autres revenus d'activité du foyer. Sinon, tu es LMNP. Le LMP peut déduire ses déficits de son revenu global, et sa plus-value suit le régime professionnel.
Un Airbnb peut-il être en LMNP au régime réel ?
Oui. Le réel est même obligatoire pour un meublé de tourisme non classé qui dépasse 15 000 € de recettes deux années de suite. En dessous, tu peux le choisir.
Peut-on amortir un logement Airbnb ?
Oui, au régime réel uniquement. Tu amortis le bâti et les meubles, pas le terrain. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l'excédent se reporte sans limite.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, pour les ventes faites depuis le 15 février 2025. Les amortissements déduits au réel diminuent le prix d'achat retenu, ce qui augmente la plus-value. Certaines résidences gérées, étudiantes ou seniors, sont exclues.
Faut-il un expert-comptable en LMNP ?
Pas au micro-BIC. Au régime réel, c'est fortement conseillé : comptabilité, amortissements et liasse 2031 sont techniques. Ses honoraires se déduisent de tes revenus.